Bogotá, 26 de junio de 2026. En el marco de la cuarta Rueda de Negocios de Administradores de Propiedad Horizontal, realizada en Bogotá, Fedelonjas dio a conocer que el 47,88 % de las viviendas urbanas de Colombia, cerca de 6,7 millones de unidades, se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal. Conjuntos cerrados y edificios de apartamentos concentran hoy buena parte de la vida residencial de los colombianos, lo que convierte a la copropiedad en el escenario cotidiano de millones de familias.
Este crecimiento plantea retos a los administradores de propiedad horizontal, quienes son los llamados a gestionar presupuestos, contratos, convivencia, mantenimiento y el cumplimiento de la normativa vigente (Ley 675 de 2001). A esto se suma que cerca del 40 % de los hogares vive en arriendo, y una parte creciente de esas operaciones ocurre dentro de copropiedades.. Además, la expansión de las rentas cortas de alojamiento turístico agrega presiones de seguridad y convivencia que recaen directamente sobre el administrador.
“El administrador es una figura clave para la calidad de vida y para el patrimonio de las familias. Necesitamos elevar el estándar: administradores capacitados y certificados, capaces de manejar presupuestos, convivencia y los retos que traen el arriendo y las rentas cortas. Profesionalizar la administración de copropiedades es proteger el bolsillo y la tranquilidad de millones de hogares”, afirmó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
En las principales ciudades la tendencia de propiedad horizontal se intensifica y, en la mayoría de los casos, supera el 60 % de los hogares: Bucaramanga encabeza el listado con un 69,3 %, seguida de Bogotá con 67,7 % y Medellín con 61,7 %. En la costa Caribe, tanto Cartagena como Barranquilla registran un 61,2 %, mientras que Cali se ubica en 57,71 %. “La residencia en propiedad horizontal viene aumentando en todas las regiones, pero es en las grandes ciudades donde se ha consolidado como la norma”, detalló Ramírez.
Arriendos y cuota de administración, el gran reto
La principal forma de tenencia en Colombia en 2025 fue el arriendo o subarriendo, con el 40,8 % de los hogares, categoría predominante por cuarto año consecutivo. Esa alta rotación de residentes exige a las copropiedades una gestión más demandante de la convivencia y la seguridad.
A la vez, las cuotas de administración están bajo presión. Los servicios relacionados con la copropiedad crecieron 13,42 % anual en mayo de 2026, más del doble de la inflación general (5,84 %). Detrás de esa cifra está, en buena medida, el incremento del salario mínimo, que encarece la vigilancia, el aseo y el personal (rubros que concentran casi el 70 % de las cuotas) y golpea directamente a los hogares que viven en propiedad horizontal.
En este escenario, el administrador queda en el centro. Debe sostener la calidad del servicio con presupuestos cada vez más ajustados, gestionar el recaudo de las cuotas y rendir cuentas transparentes a la asamblea, mientras absorbe el alza de costos sin descuidar la convivencia.
Rentas cortas, nueva realidad que transforma la propiedad
El auge de las rentas cortas confirma esta transformación. De acuerdo con datos analizados por Fedelonjas con base en AirDNA y cálculos de Camacol, en Colombia operan 116.685 hospedajes en el mercado de alojamiento de corta estancia, con una ocupación promedio del 50 %, una tarifa media de $255.000 por noche, estadías de cinco días y un ingreso promedio de $41 millones anuales por inmueble.
La oferta se concentra en Antioquia, con más de 30.000 hospedajes, seguida de Bogotá (más de 19.000) y Bolívar (más de 13.000). Las mayores tasas de ocupación se registran en Bogotá (62 %), Norte de Santander (58 %) y Antioquia (57 %), que sostienen la demanda durante buena parte del año.
En la última década, Bogotá pasó de 500 a más de 20.000 unidades de renta corta y hoy concentra cerca del 17 % del mercado nacional, según Fernando Quintero y Norbey Piñeros, directores de arriendos de RV Inmobiliaria. “El mercado de renta corta en Bogotá está altamente concentrado, con Chapinero —incluido el Chicó— liderando cerca del 40 % del inventario, seguido por Usaquén, Centro ampliado y Teusaquillo”, detallaron los expertos.
Para las copropiedades, esta dinámica representa un reto directo porque el administrador debe equilibrar el derecho de los propietarios a rentar con la tranquilidad de los residentes permanentes, definir reglas claras para el uso de zonas comunes y controlar el acceso de huéspedes temporales, muchas veces sin una regulación interna actualizada.
Cambios en la conformación de los hogares
En 2025, el hogar biparental concentra el 51,3% de los hogares, pero los hogares de un solo adulto cabeza de familia (unipersonal 20,2% y monoparental 24,3%) ya suman el 44,5%. Esto señala una base de propietarios de un solo ingreso.
Para la administración de propiedad horizontal esto implica retos concretos, como menor asistencia a asambleas y mayor uso de poderes; hogares de un solo ingreso más sensibles a los incrementos de la cuota de administración; un giro en la demanda de zonas comunes hacia gimnasio, coworking, recepción de domicilios y servicios pet-friendly.