El nuevo estilo de vida de los colombianos, las generaciones sin hijos y sin interés por la propiedad; la tendencia hacia los hogares unipersonales, y hasta el envejecimiento de la población, tienen al sector de la construcción y al mercado inmobiliario viviendo de una sola pieza. Informe.
Édmer Tovar Martínez (Director del portal Economía con Édmer)
Bogotá, agosto 10 de 2025. “Apartamentos desde 27 metros cuadrados”. Esta no es una valla exhibida en un inquilinato de Bogotá, sino en un proyecto de vivienda ubicado en la carrera 11 con calle 106, en una zona de estrato 5, de la capital del país. Y como este, existen muchos otros. Incluso, hay ofertas de apartamentos de 24 metros cuadrados, para venta o arrendamiento.
Gracias al nuevo estilo de vida de los colombianos, este tipo de proyectos son cada vez más comunes en las grandes ciudades, o en aquellas de clima medio, apetecidas por quienes se pensionan o están próximos a cumplir su edad de retiro y por eso buscan un ‘mejor vividero’, es decir, las generaciones “Silenciosa, Baby Boomers y X.
Pero no es solo eso, un apartamento de 30 metros o menos, se ha convertido en la vivienda ideal para hogares unipersonales o parejas que no quieren tener hijos, típico caso de las nuevas generaciones (Millennials, Z y Alfa).
Este fenómeno no solo responde a una tendencia poblacional, sino al cambio en el estilo de vida de las familias, basada en dos hechos reales: primero, jóvenes sin hijos, y segundo, adultos mayores que se están quedando solos y por eso prefieren vender su casa e irse a vivir a un apartamento pequeño.
Este fenómeno lo ratifican los resultados del Censo Nacional de Población y Vivienda realizado por el Dane en 2018, que indican que en Colombia, cada vez más hogares están conformados por menos personas, y eso hace que opten por vivir en un apartamento y no en una casa, sin importar si el bien es propio o en arriendo.
https://drive.google.com/file/d/1EPxg4l1imxK1AFP6uOPlmLnXOhsSn7WZ/view?usp=sharing
Según el Dane, en 2018 el país tenía una población total de 48’258.494 habitantes, de los cuales el 18,56% eran personas que vivián solas, cuando en 2005 este porcentaje apenas llegaba al 11,13%. Igualmente, los hogares conformados por una pareja subieron de 15,17% en 2005 a 21,77% en 2018. Es más, de acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), cada año en el país se conforman unos 380.000 nuevos hogares, es decir parejas que no tienen hijos, y muchas de ellas no quieren tener.
Esta tendencia se profundizará, pues el reciente informe del Dane indica que en 2024, hubo 445.011 nacimientos en Colombia, cifra equivalente a 13,7% menos que en 2023 y 32,7% por debajo de los registrados en 2015.
Las constructoras reaccionan
Ante esta tendencia del mercado detectada hace unas dos décadas, las empresas constructoras no dudaron en “buscarle la comba al palo”. Llevan varios años construyendo menos casas y más apartamentos, y buena parte de estos inmuebles tienen áreas más pequeñas, adaptadas al gusto y a las necesidades de parejas sin hijos o personas solas.
Igualmente, las inmobiliarias han incrementado en su portafolio el número de inmuebles pequeños para arrendar. Según Fedelonjas…
Es más, muchos inversionistas también cambiaron su estrategia, y ahora prefieren ‘vivir de la pieza’. Compran un apartaestudio y lo arriendan a través de una inmobiliaria o de la plataforma AirBnB, modelo del cual hablaremos más adelante, en el presente informe.
Todos quieren subsidio
Otra de las razones por las cuales los inmuebles pequeños se han puesto de moda, es el precio. Como el inmueble es de menor área, el valor les permite a los compradores clasificar como beneficiario de subsidio a la tasa de interés y a la cuota inicial.
Se estima que en ciudades como Bogotá, más de la mitad de los interesados en comprar un inmueble residencial, opta por la Vivienda de Interés Social (VIS) en un sector popular, cuyo valor en áreas metropolitanas de más de un millón de habitantes debe ser máximo de 150 salarios mínimos legales mensuales vigentes (213,5 millones de pesos), porque eso los convierte en potenciales beneficiarios de los subsidios del Gobierno.
Pero esto no quiere decir que solo quienes invierten en inmuebles en sectores de estratos bajos sean los únicos interesados en ‘vivir de la pieza’. En Bogotá, las encuestas realizadas con los compradores de vivienda nueva revelan que el interés por comparar un inmueble para rentar se registra principalmente en hogares de estratos medios y altos (4, 5 y 6), que tienen mayor poder adquisitivo y conocen la rentabilidad que generan este tipo de inversiones.
Está claro que en este mercado juegan un papel importante las remesas que los colombianos que viven en el exterior envían a sus familias en el país, y que en los últimos años rompieron todos los récords.
Gráfica expresada en millones de dólares
En el primer semestre de 2025 ingresaron al país 6.408 millones de dólares, un 13,9 % más que en el mismo periodo de 2024. Esta es una señal positiva para el mercado de vivienda nueva y/o usada y el sector inmobiliario.
Entre el optimismo y la incertidumbre
Aunque este panorama pareciera generar expectativas optimistas frente a una posible reactivación del sector, las constructoras y las inmobiliarias siguen afectadas por la incertidumbre que genera el comportamiento de las tasas de interés. El Banco de la República las mantiene en 9,25% desde marzo pasado, y no ha podido bajarlas porque la inflación anual no ha disminuido lo necesario, a pesar de que en junio rompió el piso del 5% y se ubicó en 4,82% en junio pasado, peso desafortunadamente volvió a repuntar en junio, al llegar a 8,90%, lo cual impide que el emisor reduzca su tasa de referencia en la próxima reunión en la que aborde el tema.
Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) es optimista respecto al futuro del sector. “Más allá del 2026 habrá un nuevo ciclo para las edificaciones, con nuevas dinámicas de mercado y una realidad que demandará enfoques innovadores y un empresariado que, como lo ha hecho siempre, será el motor transformador del país”.
Airbnb mueve el mercado
AirBnB significa «Air Bed and Breakfast» (cama inflable y desayuno). Es evidente que del argumento del nombre original ya queda poco, pues el sistema ha evolucionado tanto que la cama inflable prácticamente desapareció y el desayuno se diversificó.
La plataforma Airbnb es cada vez más usada en Colombia, hasta el punto de que ya hay oferta en más de la mitad de los municipios del país, con un impacto económico aún bajo, pero en crecimiento continuo. Las ciudades donde más ha tomado fuerza este modelo, son Bogotá, Medellín y Cartagena, que se caracteriza por el arrendamiento de inmuebles, por corto tiempo.
Aunque este sistema se caracteriza por la demanda de apartamentos pequeños, mayoritariamente en destinos turísticos, también ha comenzado a crecer en zonas de ubicación estratégica para sus ocupantes, y no ha estado exento de las quejas de los residentes permanentes de los conjuntos residenciales, respecto a la seguridad y al comportamiento de quienes ocupan estos inmuebles alquilados a través de AirBnB.
Este modelo ha impulsado la construcción de edificios de apartamentos destinados de manera exclusiva a la generación de rentas a través de la plataforma global.
En conclusión, el nuevo estilo de vida de los colombianos, las generaciones sin hijos y sin interés por la propiedad; la tendencia hacia los hogares unipersonales, y hasta el envejecimiento de la población, tienen al sector de la construcción y al mercado inmobiliario apostándole al gusto de los compradores y los arrendatarios. Desafortunadamente, a estos factores se suma la incertidumbre económica.