Los principales riesgos a los que se puede enfrentar una persona que compre una propiedad sin certificación se relacionan con el precio, su estado físico, estructural, legal y su procedencia.
Colombia, 2023 – Tener vivienda propia es un respaldo para las personas, pero a su vez es un proceso complejo que involucra múltiples procedimientos que dan lugar a la incertidumbre y desconfianza. “Una transacción de este tipo involucra más de 35 pasos, requiere la cooperación de cerca de 25 personas y abarca alrededor de 150 combinaciones posibles”, comenta Andrés Londoño, CEO y fundador de Home Capital.
Esto, sumado a que en dicho proceso interactúan tres actores principales: el comprador, el vendedor y las entidades financieras, hace que sea indispensable que la gente tenga claro que es fundamental comprar viviendas certificadas y con entidades confiables que garanticen una compra segura.
En el mercado tradicional, muchas propiedades pueden ser adquiridas pero se venden sin certificación, esto representa un riesgo significativo. Riesgos que incluyen la posibilidad de comprar y no poder escriturar, no poder habitar, que la propiedad no sea sujeto a crédito o seguro o aun después de cerrar la negociación que esa escritura se pueda declarar legalmente un negocio no válido.
Expertos en vivienda y finanzas de Home Capital entregan tres soluciones para asegurarnos de comprar propiedades que no generen dolores de cabeza.
1. Integración: es indispensable asegurarse que la entidad con la que vamos a hacer el negocio, integre al comprador, al vendedor y a la entidad financiera, en una misma transacción. Y, como en el caso de Home Capital, existen en el mercado compañías que compran a quien necesite vender rápido y seguro y lo conectan con quien quiere comprar con descuento, vinculándolos, a su vez, con el sistema financiero.
2. Acceso Financiero: el 98% de las transacciones inmobiliarias dependen del sistema financiero, por lo que resulta indispensable apoyarse en entidades bancarias confiables, garantizando que las transacciones se lleven a cabo de manera efectiva. Home Capital se encarga de habilitar la compra y venta de propiedades, con productos financieros que permiten vender y comprar.
3. Certificación: hoy las personas no tienen herramientas que les permita garantizar que la transacción a realizar no tienen riesgo. Es decir, que el precio de la propiedad sea el correcto, que la procedencia sea segura y que el inmueble se encuentre en perfecto estado físico. Por eso la única garantía será realizar la compra con compañías que cuenten con una certificación. “Para nosotros es indispensable certificar propiedades bajo cuatro factores: procedencia del inmueble, estado de cuenta al día, validación jurídica e inmueble sujeto a crédito y seguro”, comenta Londoño.
Es por esto por lo que la compañía detalla los cuatro factores que los compradores deben considerar al comprar una propiedad:
1. Procedencia de Inmueble: conocer la historia de propiedad del inmueble, quiénes han sido los propietarios y a quién le estoy comprando, es indispensable para evitar problemas legales en el futuro como la extinción de dominio, de inmuebles que hayan sido adquiridos o utilizados para actividades ilícitas
2. Estado de cuenta al día: asegurarse de que todos los pagos asociados con la propiedad estén al día, incluyendo pedir el predial en el municipio correspondiente, la valorización (si aplica), la administración, los servicios públicos y el paz y salvo de cada uno de los mencionados anteriormente.
3. Validación Jurídica: realizar un estudio de títulos detallado de los últimos 10 o 20 años para garantizar la legalidad del inmueble. En él se realiza un estudio de títulos de la propiedad y revisión de documentación legal para verificar que no existen gravámenes, deudas o restricciones legales. “Esto hay que tenerlo especialmente en cuenta cuando se compra de contado la propiedad, porque al solicitar un crédito en una entidad financiera, exigen un estudio de títulos y un avalúo”, asegura el ejecutivo.
4. Sujeta a Crédito o Seguro: confirmar que la propiedad puede ser recibida por los bancos como una garantía, adicionalmente que pueda ser asegurada, esto teniendo en cuenta que existen inmuebles que son vetados por las aseguradoras.
No revise los factores anteriores por sí solo, es indispensable la asesoría de un experto
“No recomendamos aislar a expertos en la decisión más importante de la vida de las personas: invertir en su activo refugio. En el mercado existe mucho desconocimiento para este proceso porque es tedioso, largo, las plataformas no están articuladas y se requiere de un abogado experto en derecho inmobiliario. Existen compañías que recibimos esos dolores de cabeza para convertirlos en seguridad y certificación de vivienda para el comprador”, puntualiza Londoño.
Ahora bien, cada inmueble tiene una matrícula inmobiliaria, con esta, se puede descargar el certificado de tradición y libertad, que muestra el historial de toda la cadena de tradición, gravámenes, limitaciones, entre otros. Para tranquilidad del cliente, en la compra de un inmueble no solo se requiere el certificado si no también el estudio de títulos, que debe ser realizado y revisado por un abogado experto.
Y “si bien existen algunas plataformas para validar el estado de una propiedad, no son de fácil acceso y están desintegradas, es decir, que no existe una sola plataforma para obtener todo lo requerido, se debe ingresar a varias entidades e incluso ir presencialmente para obtener la información necesaria que brinde seguridad en la compra”, concluye el ejecutivo.