El mercado inmobiliario estadounidense está bajo escrutinio. Su importancia en el panorama económico y el trauma de la crisis de 2008 hacen que los inversores se muestren extremadamente cautos, sobre todo ante el aumento de los tipos de interés. ¿Estamos ante una inminente sacudida del mercado? ¿Es comparable el actual mercado inmobiliario estadounidense al de 2008? Se perfilan dos caminos divergentes: el sector inmobiliario residencial frente al comercial. Desde Natixis Investment Managers Solutions ofrecemos una visión de la dinámica de estos dos mercados.
El sector inmobiliario residencial: Una cuestión de oferta
Como consecuencia del ciclo de subidas de tipos de la Reserva Federal (Fed), los tipos hipotecarios estadounidenses han alcanzado su nivel más alto desde 2002, situándose en torno al 8,0% para los préstamos a 30 años. El aumento de los tipos ha dificultado la adquisición de una vivienda, especialmente para los compradores primerizos. En diciembre de 2019, el tipo hipotecario estadounidense a 30 años se situó en el 3,7%, con el 70% de los prestatarios estadounidenses prefiriendo este vencimiento, lo que les hace muy sensibles a las fluctuaciones de los tipos. Con la tasa actual cercana al 8,0% y el precio medio de venta de viviendas existentes en Estados Unidos en 406.700 dólares, un hogar estadounidense pagaría aproximadamente 450.000 dólares en intereses durante 30 años, frente a los 230.000 dólares de finales de 2019. Los pagos mensuales aumentarían un 34%, y el gasto en intereses se dispararía del 57% al 111% del principal.
Vale la pena señalar que la mayoría de los hogares estadounidenses tienen ahora hipotecas a tipo fijo 1, lo que contrasta con la crisis financiera de 2008, cuando predominaban las hipotecas a tipo variable. Los propietarios de viviendas, con tipos significativamente más bajos que los actuales, no tienen incentivos para vender y comprar una nueva. Esto reduce las viviendas disponibles para la venta. En la actualidad, hay alrededor de un millón de viviendas disponibles, frente a una media anterior al COVID de más de dos millones. Al beneficiarse de la escasez de propiedades antiguas y ser testigos de una caída anual de precios del 9% (debido a la normalización de los precios de los materiales de construcción), las ventas de viviendas nuevas se han disparado un 31,5% interanual. Esta dicotomía entre oferta y demanda está estabilizando el mercado, que crece casi un 2% interanual (viviendas nuevas y existentes combinadas). En resumen, el mercado de la vivienda sigue bajo presión debido a un desajuste entre la oferta y la demanda que no se debilita e incluso se ve apoyado por un mercado laboral que muestra pocos signos de debilidad. El ajuste observado en los precios corresponde al final de la situación post-COVID. En resumen, no hay que preocuparse…
¿Castillo de naipes?
A diferencia del sector inmobiliario residencial, los agentes del mercado comercial suelen optar por préstamos de entre 5 y 7 años. Estos préstamos se refinancian y renegocian anualmente en función de las condiciones financieras del momento. Sin embargo, varios factores negativos están poniendo en entredicho este modelo de financiación.
Desde el punto de vista estructural, el aumento del trabajo a distancia ha afectado drásticamente a los índices de ocupación, lo que ha provocado una caída en picado de las tasas de ocupación. En las principales ciudades de EE.UU., como Nueva York, Filadelfia y Los Ángeles, esta tasa ronda el 50%. Como consecuencia, las empresas renegocian los contratos de arrendamiento de espacios más pequeños, lo que eleva las tasas de vacantes para los arrendadores. Por el lado de la oferta, los arrendadores se enfrentan a vientos en contra tanto en sus activos como en sus pasivos. El aumento de la desocupación como consecuencia de la menor demanda está haciendo bajar los alquileres, lo que afecta a los ingresos y, a su vez, a los activos.
La refinanciación gradual de la deuda -a tipos más altos- agravará la situación de los propietarios, más aún cuando los ingresos por alquiler también se ralenticen. Además, como los bancos exigen garantías más sólidas y coeficientes de préstamo sobre valor (LTV) más bajos, los propietarios tendrán que destinar más fondos propios, lo que disminuirá su rentabilidad. Por otra parte, los bancos regionales, que financian principalmente inmuebles comerciales, siguen en el punto de mira tras la serie de quiebras de marzo de 2023, por lo que ahora son más estrictos en sus requisitos de financiación. Nuestro análisis estadístico indica que los tipos de interés vigentes seguirán deprimiendo los precios, empeorando la salud financiera del sector. Los mercados financieros no han permanecido indiferentes a estos riesgos latentes. El índice US REITS ha caído un 30% desde su máximo de diciembre de 2021, y los índices de valores respaldados por hipotecas comerciales sin agencia también han caído un 10% desde finales de 2021. Además, los activos inmobiliarios comerciales en dificultades aumentaron más de un 10% en el 1T23, alcanzando los 64.000 millones de dólares.
Residencial vs comercial
Al hablar del sector inmobiliario estadounidense, es fundamental diferenciar entre el sector residencial y el comercial. Mientras que los precios de los inmuebles residenciales están empezando a subir de nuevo, una vez eliminados los efectos post-COVID, la salud financiera del sector comercial sigue deteriorándose y, por tanto, es probable que sigan apareciendo vulnerabilidades adicionales.
Los largos desfases y el sólido ciclo económico estadounidense pueden proporcionar cierto respiro, pero una mezcla de tipos de interés elevados, cambios estructurales en las tasas de ocupación y un entorno económico debilitado está llamada a deteriorar el escenario inmobiliario comercial. Se prevén repercusiones sobre los bancos regionales y los arrendadores, probablemente a principios de 2024.