Más allá del optimismo, los indicadores de la economía permiten pronosticar que el 2024 será un año de recuperación de la actividad edificadora. Mejora en el PIB, menor costo del dinero, inflación de un dígito, más subsidios, optimismo de los hogares e interés de la gente por comprar vivienda nueva, hacen parte de la lista de señales positivas.
Silvia Lorena Barrera, una joven interesada en adquirir vivienda nueva, llevaba seis meses esperando que bajaran las tasas de interés para tomar la decisión de compra. Aunque esto no ha sucedido, ella les hizo caso a las expectativas. Compró un apartamento sobre planos, el cual recibirá en junio del 2024, cuando se supone que las tasas de interés pueden haber regresado a los niveles de antes de la pandemia, es decir, alrededor del 13% o 15% anual. A julio pasado estaban en 15,2% para VIS y 17,9% para No VIS.
Pero Silvia Lorena y muchos otros colombianos no son los únicos que están haciendo ‘chulito’ para que el costo del dinero disminuya. En esta misma situación se encuentran las empresas constructoras de vivienda, porque ellas saben que las altas tasas de interés son el principal enemigo del mercado de vivienda en el mundo, y Colombia no es la excepción.
En realidad, las señales enviadas por la Junta Directiva del Banco de la República, indican que las tasas de interés van a bajar en el corto plazo, aunque no hay certeza sobre el día ni la magnitud de la reducción. En eso coinciden el Gobierno, el sector financiero y los analistas económicos.
Por ahora, Silvia Lorena, la futura propietaria, no tiene que endeudarse porque dispone de un año de plazo para pagar la cuota inicial. Solo en enero o febrero del 2024 iniciará el proceso ante cualquier banco para obtener la financiación.
Revertir la tendencia negativa
Edwin Chiriví, Gerente de Camacol Bogotá-Cundinamarca, coincide con el optimismo y el análisis de Silvia Lorena. “El 2023 ha sido un año complejo, pero estamos en un punto de inflexión para el sector”.
Por su parte, las constructoras tienen claro que el primer elemento que la gente tiene en cuenta a la hora de comprar vivienda nueva son las tasas de interés. Hay consenso entre los empresarios del sector en el sentido de que el problema actual no es que los colombianos no quieran adquirir un bien residencial para estrenar, pues los resultados del seguimiento al mercado confirman que la gente sigue buscando vivienda nueva, es decir que el interés por comprar no se ha perdido. Los estudios sobre el mercado revelan que en Colombia se forman 150.000 hogares nuevos, cada año, y todos quieren tener vivienda, preferiblemente nueva.
Sin embargo, las compañías edificadoras aseguran que los actuales niveles de tasas no cuadran en las cuentas de los compradores a la hora de hacer el cierre financiero y de evaluar su capacidad de pago. Por eso, los resultados de la Encuesta de Opinión del Consumidor, de Fedesarrollo, revelan que, en julio pasado, el 39,7% de los consultados consideraron que no era un buen momento para comprar vivienda.
Comportamiento de la vivienda nueva en 2023
Periodo enero-julio.
| Concepto | Unidades | Variación % | Participación (%) |
| Lanzamientos | 64.929 | -51,1 | 63,3 |
| Iniciaciones | 85.451 | -26,1 | 71,1 |
| Ventas | 75.414 | -51,4 | 66,4 |
| Oferta | 161.362 | 3,0 | 60,0 |
Fuente: Dpto. Estudios Económicos e información de Camacol/Coordenada Urbana
El bajonazo de la actividad edificadora lo confirman las cifras de Camacol, que en su más reciente informe de resultados del sector, sostiene que a julio pasado, la caída de los lanzamientos fue de 51,1%, mientras que las iniciaciones disminuyeron 26,1%, y las ventas bajaron -51,4%. Hasta el séptimo mes del 2023, la única cifra positiva acumulada fue la de la oferta de vivienda nueva, la cual creció 3,0%.
El 2024 pinta bien para el sector
Las señales fortalecen la creencia de que el 2024 pinta bien para el sector de vivienda, ya que la mayoría de las variables se están alineando hacia la reactivación de la demanda.
Según el Dane, la tasa de desocupación en Colombia está cediendo terreno hasta el punto de que lleva dos meses consecutivos en un dígito (9,3% en junio y 9,6% en julio). Eso permite que los hogares mantengan su ingreso, lo cual ayuda a lograr el cierre financiero de quienes quieren medírsele a estrenar casa o apartamento.
Los constructores también son optimistas sobre la aceleración en la entrega de los subsidios del Gobierno para la compra de Vivienda de Interés Social (VIS), segmento que representa el 70% de la oferta nacional de inmuebles residenciales. “Los subsidios están tomando ritmo. Este año se han desembolsado 29.600 ayudas y la meta es llegar a 50.000 al cierre del 2023”, revela el informe.
Otra señal positiva es que la cartera hipotecaria se mantiene sana, hasta el punto de que el nivel de morosidad es el más bajo de todos los tipos de crédito que otorgan las entidades financieras. Eso significa que los hogares están pagando cumplidamente los préstamos hipotecarios, con lo cual se reduce el riesgo de la constructoras a la hora evaluar el comportamiento de pago de los compradores.
Trabajo sí hay
La perspectiva optimista no solamente incide en el aporte del sector al crecimiento económico, en la dinámica de las ventas de vivienda y de la cartera hipotecaria, sino en la conservación y un posible incremento del empleo sectorial, que hoy asciende a 1,6 millones de puestos de trabajo directos. La participación de la actividad edificadora en la generación de empleo es de tal magnitud que, en la actualidad, los empresarios están teniendo dificultades para conseguir mano de obra.
Por su parte, revaluación de la tasa de cambio ha sido positiva en la medida en que ha contribuido a frenar los costos de producción de las constructoras, al menos en el componente de los materiales importados. Sin embargo, el menor valor del dólar tiene un efecto negativo sobre los ingresos por concepto de las remesas que envían los colombianos que viven en el exterior con destino a la compra de vivienda nueva.
Amenazas y nubarrones
El horizonte favorable del sector de la construcción de vivienda en Colombia para el 2024, no está exento de nubarrones y obstáculos que, según los constructores, podrían afectar, demorar, impedir o cambiar el rumbo de las decisiones de inversión en nuevos proyectos.
En conclusión, la incertidumbre económica, el impacto de las reformas sociales, especialmente la laboral, la escasez de mano de obra, la falta de suelos para construir vivienda, los cambios en las narrativas enfocadas hacia el impacto ambiental, la regulación de parte de los alcaldes y las CAR , los filtros establecidos por el sector financiero para que los pequeños constructores accedan al crédito y la dificultad para la apertura de fiducias, hacen parte del menú de temas pendientes que alteran la dinámica de la actividad edificadora del país.
Aún así, el panorama del sector es positivo para el 2024 y, en especial para los compradores, si se logra una baja en el costo del financiamiento, lo que permite concluir que, en materia de vivienda nueva, bajar las tasas de interés es algo así como «poner la primera piedra para la reactivación del sector».