El mercado inmobiliario estadounidense est\u00e1 bajo escrutinio. Su importancia en el panorama econ\u00f3mico y el trauma de la crisis de 2008 hacen que los inversores se muestren extremadamente cautos, sobre todo ante el aumento de los tipos de inter\u00e9s. \u00bfEstamos ante una inminente sacudida del mercado? \u00bfEs comparable el actual mercado inmobiliario estadounidense al de 2008? Se perfilan dos caminos divergentes: el sector inmobiliario residencial frente al comercial. Desde Natixis Investment Managers Solutions ofrecemos una visi\u00f3n de la din\u00e1mica de estos dos mercados.<\/p>\n\n\n\n
El sector inmobiliario residencial: Una cuesti\u00f3n de oferta<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como consecuencia del ciclo de subidas de tipos de la Reserva Federal (Fed), los tipos hipotecarios estadounidenses han alcanzado su nivel m\u00e1s alto desde 2002, situ\u00e1ndose en torno al 8,0% para los pr\u00e9stamos a 30 a\u00f1os. El aumento de los tipos ha dificultado la adquisici\u00f3n de una vivienda, especialmente para los compradores primerizos. En diciembre de 2019, el tipo hipotecario estadounidense a 30 a\u00f1os se situ\u00f3 en el 3,7%, con el 70% de los prestatarios estadounidenses prefiriendo este vencimiento, lo que les hace muy sensibles a las fluctuaciones de los tipos. Con la tasa actual cercana al 8,0% y el precio medio de venta de viviendas existentes en Estados Unidos en 406.700 d\u00f3lares, un hogar estadounidense pagar\u00eda aproximadamente 450.000 d\u00f3lares en intereses durante 30 a\u00f1os, frente a los 230.000 d\u00f3lares de finales de 2019. Los pagos mensuales aumentar\u00edan un 34%, y el gasto en intereses se disparar\u00eda del 57% al 111% del principal.<\/p>\n\n\n\n Vale la pena se\u00f1alar que la mayor\u00eda de los hogares estadounidenses tienen ahora hipotecas a tipo fijo 1, lo que contrasta con la crisis financiera de 2008, cuando predominaban las hipotecas a tipo variable. Los propietarios de viviendas, con tipos significativamente m\u00e1s bajos que los actuales, no tienen incentivos para vender y comprar una nueva. Esto reduce las viviendas disponibles para la venta. En la actualidad, hay alrededor de un mill\u00f3n de viviendas disponibles, frente a una media anterior al COVID de m\u00e1s de dos millones. Al beneficiarse de la escasez de propiedades antiguas y ser testigos de una ca\u00edda anual de precios del 9% (debido a la normalizaci\u00f3n de los precios de los materiales de construcci\u00f3n), las ventas de viviendas nuevas se han disparado un 31,5% interanual. Esta dicotom\u00eda entre oferta y demanda est\u00e1 estabilizando el mercado, que crece casi un 2% interanual (viviendas nuevas y existentes combinadas). En resumen, el mercado de la vivienda sigue bajo presi\u00f3n debido a un desajuste entre la oferta y la demanda que no se debilita e incluso se ve apoyado por un mercado laboral que muestra pocos signos de debilidad. El ajuste observado en los precios corresponde al final de la situaci\u00f3n post-COVID. En resumen, no hay que preocuparse…<\/p>\n\n\n\n \u00bfCastillo de naipes?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A diferencia del sector inmobiliario residencial, los agentes del mercado comercial suelen optar por pr\u00e9stamos de entre 5 y 7 a\u00f1os. Estos pr\u00e9stamos se refinancian y renegocian anualmente en funci\u00f3n de las condiciones financieras del momento. Sin embargo, varios factores negativos est\u00e1n poniendo en entredicho este modelo de financiaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Desde el punto de vista estructural, el aumento del trabajo a distancia ha afectado dr\u00e1sticamente a los \u00edndices de ocupaci\u00f3n, lo que ha provocado una ca\u00edda en picado de las tasas de ocupaci\u00f3n. En las principales ciudades de EE.UU., como Nueva York, Filadelfia y Los \u00c1ngeles, esta tasa ronda el 50%. Como consecuencia, las empresas renegocian los contratos de arrendamiento de espacios m\u00e1s peque\u00f1os, lo que eleva las tasas de vacantes para los arrendadores. Por el lado de la oferta, los arrendadores se enfrentan a vientos en contra tanto en sus activos como en sus pasivos. El aumento de la desocupaci\u00f3n como consecuencia de la menor demanda est\u00e1 haciendo bajar los alquileres, lo que afecta a los ingresos y, a su vez, a los activos.<\/p>\n\n\n\n La refinanciaci\u00f3n gradual de la deuda -a tipos m\u00e1s altos- agravar\u00e1 la situaci\u00f3n de los propietarios, m\u00e1s a\u00fan cuando los ingresos por alquiler tambi\u00e9n se ralenticen. Adem\u00e1s, como los bancos exigen garant\u00edas m\u00e1s s\u00f3lidas y coeficientes de pr\u00e9stamo sobre valor (LTV) m\u00e1s bajos, los propietarios tendr\u00e1n que destinar m\u00e1s fondos propios, lo que disminuir\u00e1 su rentabilidad. Por otra parte, los bancos regionales, que financian principalmente inmuebles comerciales, siguen en el punto de mira tras la serie de quiebras de marzo de 2023, por lo que ahora son m\u00e1s estrictos en sus requisitos de financiaci\u00f3n. Nuestro an\u00e1lisis estad\u00edstico indica que los tipos de inter\u00e9s vigentes seguir\u00e1n deprimiendo los precios, empeorando la salud financiera del sector. Los mercados financieros no han permanecido indiferentes a estos riesgos latentes. El \u00edndice US REITS ha ca\u00eddo un 30% desde su m\u00e1ximo de diciembre de 2021, y los \u00edndices de valores respaldados por hipotecas comerciales sin agencia tambi\u00e9n han ca\u00eddo un 10% desde finales de 2021. Adem\u00e1s, los activos inmobiliarios comerciales en dificultades aumentaron m\u00e1s de un 10% en el 1T23, alcanzando los 64.000 millones de d\u00f3lares.<\/p>\n\n\n\n Residencial vs comercial<\/strong><\/p>\n\n\n\n Al hablar del sector inmobiliario estadounidense, es fundamental diferenciar entre el sector residencial y el comercial. Mientras que los precios de los inmuebles residenciales est\u00e1n empezando a subir de nuevo, una vez eliminados los efectos post-COVID, la salud financiera del sector comercial sigue deterior\u00e1ndose y, por tanto, es probable que sigan apareciendo vulnerabilidades adicionales.<\/p>\n\n\n\n Los largos desfases y el s\u00f3lido ciclo econ\u00f3mico estadounidense pueden proporcionar cierto respiro, pero una mezcla de tipos de inter\u00e9s elevados, cambios estructurales en las tasas de ocupaci\u00f3n y un entorno econ\u00f3mico debilitado est\u00e1 llamada a deteriorar el escenario inmobiliario comercial. Se prev\u00e9n repercusiones sobre los bancos regionales y los arrendadores, probablemente a principios de 2024.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El mercado inmobiliario estadounidense est\u00e1 bajo escrutinio. Su importancia en el panorama econ\u00f3mico y el trauma de la crisis de 2008 hacen que los inversores se muestren extremadamente cautos, sobre todo ante el aumento de los tipos de inter\u00e9s. \u00bfEstamos ante una inminente sacudida del mercado? \u00bfEs comparable el actual mercado inmobiliario estadounidense al de…<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":4606,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_FSMCFIC_featured_image_caption":"","_FSMCFIC_featured_image_nocaption":"","_FSMCFIC_featured_image_hide":"","footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-4604","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-vivienda"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4604","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4604"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4604\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4607,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4604\/revisions\/4607"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4606"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4604"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4604"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4604"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}