{"id":20181,"date":"2026-03-16T21:07:23","date_gmt":"2026-03-17T02:07:23","guid":{"rendered":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/?p=20181"},"modified":"2026-03-16T21:08:19","modified_gmt":"2026-03-17T02:08:19","slug":"medellin-se-convirtio-en-una-ciudad-de-inquilinos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/economiaconedmer.com\/economiaenserio\/03\/16\/medellin-se-convirtio-en-una-ciudad-de-inquilinos\/el_bolsillo\/2026\/","title":{"rendered":"Medell\u00edn se convirti\u00f3 en una ciudad de inquilinos"},"content":{"rendered":"\n

Bogot\u00e1, 16 de marzo de 2026. <\/strong>El costo de los arriendos de vivienda en Medell\u00edn y el Valle de Aburr\u00e1 se ha convertido en un tema recurrente de conversaci\u00f3n para sus habitantes y para el pa\u00eds en general. Un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana<\/strong> de Bogot\u00e1 analiz\u00f3 los principales factores que hacen que los precios superen los del promedio nacional.<\/p>\n\n\n\n

Entre los hallazgos principales, el estudio se\u00f1ala que Medell\u00edn y su \u00e1rea metropolitana han dejado de ser predominantemente territorios de propietarios. Entre 2015 y 2024, la proporci\u00f3n de hogares que viven en vivienda propia pas\u00f3 del 60% al 47%, mientras que los hogares en arriendo crecieron del 36% al 45%.<\/strong> En la pr\u00e1ctica, esto significa que hoy el mercado se encuentra pr\u00e1cticamente dividido entre propietarios e inquilinos.<\/p>\n\n\n\n

La anterior situaci\u00f3n tiene diferencias a lo largo de la ciudad, en comunas como La Candelaria, Manrique, Villa Hermosa y Guayabal, la mitad de los hogares vive en arriendo<\/strong>, mientras que en El Poblado y Laureles los porcentajes son menores, pero con c\u00e1nones mucho m\u00e1s altos.<\/p>\n\n\n\n

Uno de los factores m\u00e1s relevantes identificados por el estudio es la desaceleraci\u00f3n en la construcci\u00f3n de vivienda. Las licencias aprobadas por cada 100.000 habitantes pasaron de 121 en 2015 a 64 en 2024 en Medell\u00edn<\/strong>, una ca\u00edda del 47%. En el conjunto del \u00c1rea Metropolitana del Valle de Aburr\u00e1 la ca\u00edda fue incluso mayor: de 144 a 65 licencias por cada 100.000 habitantes<\/strong>, lo que representa una disminuci\u00f3n del 55%.<\/p>\n\n\n\n

Esta tendencia ampl\u00eda la brecha entre el crecimiento del n\u00famero de hogares y la capacidad de producci\u00f3n de vivienda nueva.<\/p>\n\n\n\n

A esto se suma la geograf\u00eda del valle en el que se ubica la ciudad y los municipios cercanos. La regulaci\u00f3n de zonas de alto riesgo no mitigable y la limitada disponibilidad de suelo urbanizable restringen la expansi\u00f3n del desarrollo inmobiliario<\/strong>, lo que reduce la posibilidad de ampliar r\u00e1pidamente la oferta de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

El estudio tambi\u00e9n se\u00f1ala que la mayor parte de los proyectos aprobados se concentra en vivienda No VIS y en unidades de mayor tama\u00f1o, esto significa que la oferta nueva se orienta principalmente a segmentos de ingresos medios y altos, y no necesariamente a la demanda que surge de hogares de menor tama\u00f1o y menores ingresos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn conjunto, estos factores muestran que la oferta de vivienda es r\u00edgida y no est\u00e1 respondiendo del todo a lo que demandan los hogares, ya que se ofrecen viviendas de mayor tama\u00f1o a lo que necesitan ellos, y en las zonas perif\u00e9ricas, donde hay viviendas m\u00e1s asequibles, hace falta mayor conectividad y acceso a servicios\u201d. \u00c1ngela Mar\u00eda Fonseca, profesora asociada, Departamento de Econom\u00eda, Pontifica Universidad Javeriana y directora de posgrados de esta facultad.<\/p>\n\n\n\n

Estructura de las familias y costos elevados para compra de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Otro de los cambios estructurales identificados es la transformaci\u00f3n en la composici\u00f3n de los hogares. Mientras en 2016 el n\u00famero promedio de personas por hogar superaba ligeramente las cuatro personas, en 2024 esta cifra se redujo a cerca de tres y media.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esto implica que cada vez hay m\u00e1s hogares buscando vivienda en la ciudad, pero el n\u00famero de unidades disponibles no crece al mismo ritmo.<\/p>\n\n\n\n

Al revisar por estratos econ\u00f3micos, entre 2015 y 2024 el tama\u00f1o promedio de hogar en estrato 1 pas\u00f3 de cerca de 4,4 a menos de 3,9 personas.<\/strong> En los estratos 4, 5 y 6 la reducci\u00f3n fue de aproximadamente 3,7-3,5 a cerca de 3,1-3,0 personas por hogar.<\/p>\n\n\n\n

Este fen\u00f3meno confirma que la reducci\u00f3n del tama\u00f1o de los hogares se presenta en toda la ciudad, generando una mayor presi\u00f3n sobre la oferta de vivienda existente.<\/p>\n\n\n\n

Acceder a vivienda propia es cada vez m\u00e1s dif\u00edcil<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El estudio tambi\u00e9n destaca que el aumento en los precios de la vivienda, tanto nueva como usada, ha superado el crecimiento de los ingresos de los hogares durante los \u00faltimos a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A esto se suman condiciones de cr\u00e9dito hipotecario m\u00e1s exigentes, influenciadas por el aumento de las tasas de inter\u00e9s registrado especialmente durante 2023. Aunque las tasas han disminuido desde entonces, persiste una diferencia clara entre los cr\u00e9ditos para vivienda VIS y No VIS.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para los hogares de ingresos medios esto representa una barrera importante, ya que muchos no califican para subsidios de vivienda VIS, pero tampoco cuentan con suficiente capacidad financiera para acceder a cr\u00e9ditos de vivienda No VIS.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como resultado, el arriendo se ha consolidado como una forma permanente de acceso a la vivienda para una parte creciente de la poblaci\u00f3n urbana.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Turismo no ejerce presi\u00f3n directa sobre el costo de los arriendos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El estudio tambi\u00e9n analiza el papel de la movilidad internacional en el mercado de vivienda de la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

El turista promedio que visita Medell\u00edn permanece alrededor de cinco noches y registra un gasto cercano a los US$ 196 por noche. Para este tipo de estad\u00edas, la oferta hotelera contin\u00faa siendo el principal proveedor de alojamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De hecho, los establecimientos hoteleros representan menos del 10% de los prestadores tur\u00edsticos registrados, pero concentran aproximadamente el 67% de las habitaciones disponibles en la ciudad.<\/strong> En 2024 la ocupaci\u00f3n hotelera cerr\u00f3 en 69%, mientras que las viviendas tur\u00edsticas registraron niveles cercanos al 60%.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el estudio, esto sugiere que el alojamiento tur\u00edstico de corta estancia atiende principalmente la demanda de visitantes temporales y no compite directamente con el mercado residencial de largo plazo<\/strong>, cuya estad\u00eda promedio oscila entre los 180 y 200 d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEs decir, el turismo convencional y de eventos, al estar m\u00e1s enfocados en estad\u00edas de corta duraci\u00f3n, no representa una competencia directa sobre el costo o disponibilidad de arriendos.\u201d Anota Andr\u00e9s Felipe Giraldo, profesor del Departamento de Econom\u00eda de la Pontificia Universidad Javeriana.<\/p>\n\n\n\n

Un fen\u00f3meno diferente es el de los trabajadores remotos, cuyas estad\u00edas pueden extenderse por varios meses y que suelen buscar apartamentos amoblados, co-livings o arriendos mensuales en zonas bien conectadas de la ciudad. Sin embargo, la investigaci\u00f3n se\u00f1ala que este impacto se concentra en algunos corredores espec\u00edficos y representa s\u00f3lo una fracci\u00f3n del mercado total de vivienda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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