Bogotá, febrero 19 de 2026. Llega la época de asambleas de copropietarios. De acuerdo con la norma, estas reuniones deben realizarse al menos una vez al año dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio contable; es decir, a más tardar el 31 de marzo, salvo que el reglamento interno fije otra fecha. Este año, además, llegan con un ingrediente extra: la presión sobre los costos de vigilancia y servicios tras el aumento del 23,7% del salario mínimo del 2026. En este contexto, cada decisión sobre presupuesto y cuota de administración puede sentirse, literalmente, en el bolsillo.
El tema no es menor. En un país donde aproximadamente la mitad de las viviendas urbanas están bajo el régimen de propiedad horizontal, lo que se decida en estas asambleas será determinante para el bolsillo de propietarios e inquilinos.
“Colombia cuenta con alrededor de 15 millones de viviendas urbanas y cerca del 50% están bajo el régimen de propiedad horizontal: conjuntos residenciales y edificios en todos los niveles socioeconómicos, con realidades distintas, pero con un punto en común: las decisiones colectivas terminan impactando la vida diaria y las finanzas de todos”, expresó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
El gremio hace un llamado a los copropietarios para que asistan (o se hagan representar) a las asambleas, se informen y comprendan las razones detrás de cada decisión, porque este año lo que se apruebe allí puede definir el rumbo de los costos en 2026.
¿Qué es la asamblea de copropietarios?
La asamblea es el máximo órgano de decisión de una copropiedad. En ella participan los propietarios (o sus apoderados) para definir asuntos que impactan directamente el funcionamiento, los costos y la valorización del inmueble.
¿Qué se decide en una asamblea?
• Presupuesto anual y cuota de administración (y su incremento).
• Obras (mantenimiento, mejoras, prioridades, contratación).
• Expensas extraordinarias (cuando se requieran y según reglas de mayorías).
• Reglas internas de convivencia (y ajustes al reglamento cuando proceda).
• Elección de órganos (consejo, revisor fiscal si aplica) y lineamientos de gestión.
En 2026, estas decisiones cobran especial relevancia por el aumento de los costos laborales y operativos.
Quórum: ¿cuándo la asamblea puede decidir?
El quórum es el porcentaje mínimo de coeficientes que deben estar representados para que la asamblea pueda deliberar y decidir válidamente.
• Quórum deliberatorio (para sesionar): se requiere un número plural de copropietarios que represente más de la mitad de los coeficientes.
• Mayoría decisoria (decisiones “ordinarias”): voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes presentes y representados.
• Mayorías calificadas (decisiones especiales): en ciertos casos se exige 70% de coeficientes (por ejemplo, algunas expensas extraordinarias de gran cuantía).
En propiedad horizontal, los coeficientes (o coeficientes de copropiedad) son el porcentaje de participación que tiene cada apartamento o local dentro del edificio o conjunto.
¿Qué pasa si usted no asiste a la asamblea?
La asistencia no siempre es obligatoria, pero sí es altamente recomendable. Algunos reglamentos contemplan multas, siempre que estén expresamente previstas, sean proporcionales y respeten el debido proceso.
No asistir implica perder la posibilidad de votar decisiones que afectan directamente su bolsillo. En la práctica, muchas copropiedades fijan multas de hasta dos veces la cuota de administración, si el reglamento así lo establece.
¿Se puede delegar la asistencia?
Si usted no puede asistir, puede delegar su representación. La guía oficial del Ministerio de Justicia y del Derecho señala que usted puede otorgar un escrito o poder donde:
• Se definan las atribuciones del delegado,
• Esté firmado por propietario y delegado,
• Y se entregue a la administración antes de iniciar la asamblea.
Checklist básico antes de la asamblea
• Antes de asistir (o delegar), revise:
• Presupuesto propuesto y ejecución del año anterior.
• Estado de la cartera morosa.
• Contratos de vigilancia, aseo y mantenimiento.
• Propuestas de obras o expensas extraordinarias.
• Orden del día y tipo de decisiones a tomar.
¿Quién puede convocar una asamblea extraordinaria?
El administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos la quinta parte (20%) de los coeficientes de copropiedad.
En 2026, la asamblea de copropietarios es mucho más que una reunión anual: es el espacio donde se define la sostenibilidad financiera, la convivencia y el valor futuro de los inmuebles. En un contexto de mayores costos y ajustes operativos, asistir informado, participar activamente y decidir con criterio es una de las mejores formas de proteger su patrimonio.